Að græða á fjárfestingum í fasteignum

Þegar kemur að því að græða peninga í fasteignafjárfestingum eru aðeins örfáar leiðir til þess. Þó hugtökin séu einföld að skilja, ekki láta blekkja þig til að halda að þau geti verið auðveldlega útfærð og framkvæmd. Skilningur á grunnatriðum fasteigna getur hjálpað fjárfestum að vinna að því að hámarka tekjur sínar. Fasteignir gefa fjárfestum annan eignasafnaflokk, auka fjölbreytni og geta takmarkað áhættu ef rétt er á málum haldið.

Það eru þrjár megin leiðir sem fjárfestar geta hugsanlega aflað peninga með fasteignum:

1. Hækkun fasteignamats
2. Leigutekjur innheimtar með því að leigja eignina út til leigjenda
3. Hagnaður sem myndast af atvinnustarfsemi sem fer eftir fasteignum

Auðvitað eru alltaf aðrar leiðir til að hagnast beint eða óbeint á fasteignafjárfestingum, svo sem að læra að sérhæfa sig í meira esoterískum málum eins og skírteinisréttarskírteinum. Þrír hlutir sem taldir eru upp hér að ofan eru þó langstærsti hluti óbeinna tekna - og endanlegs gæfu - sem hefur verið unnið í fasteignaiðnaðinum.

Fasteignaaukning fasteignaverðmætis

Í fyrsta lagi er mikilvægt að þú skiljir að eignagildi hækka ekki alltaf. Þessi skortur á aukningu eigna getur komið fram sársaukafullt á tímabilum eins og seint á níunda áratugnum og snemma á tíunda áratugnum og á árunum 2007-2009 þegar fasteignamarkaðurinn hrundi. meðalverð í hagkerfi.

Til dæmis, ef þú átt 500.000 $ eign og verðbólgan er 3%, gæti eign þín selst fyrir 515.000 $ (500.000 $ x 1.03%), en þú ert ekki ríkari en þú varst í fyrra. Það er, þú getur samt keypt sama magn af mjólk, brauði, osti, olíu, bensíni og öðrum hrávörum (satt, ostur gæti verið niðri í ár og bensín upp, en lífskjör þín yrðu nokkurn veginn þau sömu). Ástæðan er sú að 15.000 $ hagnaðurinn var ekki raunverulegur. Það var nafnvirði og hafði engin raunveruleg áhrif vegna aukningarinnar vegna heildarverðbólgu.

Verðbólga og fasteignafjárfesting

Þegar verðbólga gerist hefur dollar minna kaupmátt. Það gerist vegna þess að stjórnvöld verða að búa til peninga til að prenta þegar þeir eyða meira en þeir taka í gegnum skatta. Allt annað jafnt, með tímanum leiðir þetta til þess að hver og einn er til dollar tapa gildi og verða minna virði en það var áður.

Ein af leiðunum sem klárustu fasteignafjárfestarnir geta grætt peninga í fasteignum er að nýta sér aðstæður sem virðast koma upp á nokkurra áratuga fresti. Þeir gera þetta þegar áætlað er að verðbólga fari yfir núverandi vexti langtímaskulda. Á þessum tímum gætirðu fundið fólk tilbúið til að tefla með því að eignast eignir, taka lán til að fjármagna kaupin og bíða síðan eftir að verðbólga aukist .

Þegar verðbólgan klifrar geta þessir fjárfestar greitt af húsnæðislánunum með dollurum sem eru mun minna virði. Þessi staða táknar tilfærslu frá sparifjáreigendum til skuldara. Þú sást marga fasteignafjárfesta græða peninga með þessum hætti á áttunda áratugnum og snemma á níunda áratugnum. Verðbólgan fór úr böndunum þar til Paul Volcker yngri seðlabankastjóri forseti 1979-1987 tók 2x4 á bakið og kom með það undir stjórn með því að hækka vexti til muna.

Hringrásarleiðrétt hlutfallskaup

Galdurinn er að kaupa þegar sveifluleiðrétt þakvextir - ávöxtunarkrafa fasteignafjárfestingar - er aðlaðandi. Þú kaupir þegar þú heldur að það sé sérstök ástæða fyrir því að tiltekin fasteign muni einhvern tíma vera meira virði en núverandi þakvextir einir gefa til kynna að þeir ættu að vera.

Til dæmis geta fasteignarframkvæmdaraðilar skoðað verkefni eða þróun, efnahagsástandið í kringum það verkefni eða verð fasteignarinnar og ákvarðað framtíðarleigutekjur til að standa undir núverandi verðmati. Núverandi gildi gæti annars virst of dýrt miðað við núverandi aðstæður í kringum þróunina. En vegna þess að þeir skilja hagfræði, markaðsþætti og neytendur geta þessir fjárfestar séð arðsemi í framtíðinni.

Þú gætir hafa séð hræðilegt gamalt hótel á miklu landi verða umbreytt í iðandi verslunarmiðstöð með skrifstofubyggingum sem dæla út töluverðum leigu fyrir eigandann. Fjarverandi þessum sjóðsstreymi, nettó núvirði, ertu að spá í að einhverju leyti eða öðru, sama hvað þú segir sjálfum þér. Þú þarft annað hvort verulega verðbólgu í nafngjaldmiðlinum - ef þú notar skuldir til að fjármagna kaupin til að bjarga þér. Þú gætir líka reitt þig á einhvers konar atburði með litlar líkur til að vinna þér í hag.

Leiga sem fasteignafjárfesting

Að græða peninga í að safna húsaleigu er svo einfalt að hver 6 ára krakki sem hefur einhvern tíma spilað Monopoly leikur skilur á innyflum hvernig grunnatriðin virka. Ef þú átt hús, fjölbýlishús, skrifstofuhús, hótel eða aðrar fasteignafjárfestingar, getur þú rukkað fólk um leigu til að leyfa því að nota eignina eða aðstöðuna.

Auðvitað, einfalt og auðvelt er ekki sami hluturinn. Ef þú átt fjölbýlishús eða leiguhús gætirðu lent í því að takast á við allt frá brotnum salernum til leigjenda sem reka læknastofur.Ef þú ert með nektarverslunarmiðstöðvar eða skrifstofubyggingar gætirðu þurft að takast á við viðskipti sem voru leigð af þér í þrot. Ef þú átt iðnaðargeymslur gætirðu lent í því að horfast í augu við umhverfisrannsóknir vegna aðgerða leigjenda sem notuðu eign þína. Ef þú átt geymslueiningar gæti þjófnaður verið áhyggjuefni. Fasteignafjárfestingar í leigu eru ekki sú tegund sem hægt er að hringja í og ​​búast við að allt gangi vel.

Nota þakhlutfall til að bera saman fjárfestingar

Góðu fréttirnar eru þær að til eru verkfæri sem gera samanburð á mögulegum fasteignafjárfestingum auðveldari. Eitt af þessu, sem verður ómetanlegt fyrir þig í leit þinni að því að græða peninga af fasteignum, er sérstakt fjárhagslegt hlutfall sem kallast fjármagnshlutfall (cap rate). Gengishlutfall sýnir ávöxtun viðskiptafasteignafjárfestingar. Það tekur grundvöll af hreinum tekjum sem fasteignin mun framleiða.

Ef eign þénar $ 100.000 á ári og selur fyrir $ 1.000.000 myndirðu deila tekjunum ($ 100.000) með verðmiðanum ($ 1.000.000) og fá 0,1, eða 10%. Það þýðir að þakhlutfall eignar er 10%, eða að þú þénar 10% væntanlegan af fjárfestingu þinni ef þú borgaðir alfarið fyrir fasteignina í reiðufé og engar skuldir.

Alveg eins og hlutabréf eru að lokum aðeins virði núvirði núvirðs sjóðsstreymis, þá er fasteign að lokum þess virði að sameina:

• Gagnsemi sem eignin býr til fyrir eiganda sinn
• Nettó núverandi sjóðsstreymi sem það býr til miðað við greitt verð

Leigutekjur sem öryggismörk

Leigutekjur geta verið öryggismörk sem vernda þig við efnahagshrun eða hrun. Ákveðnar tegundir fasteignafjárfestinga gætu hentað betur í þessum tilgangi. Leiga og leiga geta verið tiltölulega öruggar tekjur.

Til að fara aftur í fyrri umræður okkar - um áskoranirnar við að afla tekna af fasteigna-skrifstofubyggingum getur verið ein skýring. Venjulega fela þessar eignir í sér langtímaleigu. Kauptu einn á réttu verði, á réttum tíma og með réttum leigjanda og leigutíma, og þú gætir siglt í gegnum fasteignahrun. Þú myndir safna leiguávísunum yfir meðallagi sem fyrirtækin sem leigja frá þér þurfa að láta í té vegna leigusamningsins sem þau undirrituðu - jafnvel þegar lægri verð eru í boði annars staðar. Hafðu það rangt, þó, og þú gætir verið læstur inni við undir-ávöxtun löngu eftir að markaðurinn hefur jafnað sig.

Peningar frá rekstri fasteignaviðskipta

Loka leiðin til að græða peninga á fasteignafjárfestingum felur í sér sérstaka þjónustu og atvinnustarfsemi. Ef þú átt hótel gætirðu selt gestum þínum kvikmyndir á eftirspurn. Ef þú átt skrifstofuhúsnæði gætirðu þénað peninga með sjálfsölum og bílastæðahúsum. Ef þú átt bílaþvott þá gætirðu þénað peninga með tímastýrðum ryksugum.

Þessar fjárfestingar krefjast næstum alltaf þekkingar undir sérgreinar. Sem dæmi um það, sumir eyða öllum starfsferlinum í að hanna, smíða, eiga og reka bílaþvott. Fyrir þá sem rísa efst á sínu sviði og skilja flækjur ákveðins markaðar getur tækifærið til að græða peninga verið endalaust.

Aðrar hugmyndir um fjárfestingu fasteigna

Enn eru aðrir fjárfestingarmöguleikar í fasteignum. Þú getur fjárfest í fasteignasjóði (REITs) REITs sem gefin eru út af almenningi gefa út hlutabréf og þau eru versluð í kauphöll, en REIT eða einkarekin REIT eru ekki í boði í neinni kauphöll. Allar gerðir REIT munu einbeita sér að tilteknum sviðum fasteignamarkaðarins, svo sem hjúkrunarheimili eða verslunarmiðstöðvar. Það eru líka nokkrir kauphallarsjóðir (ETF) og verðbréfasjóðir sem miða að fasteignafjárfestinum með því að fjárfesta í REITs og öðrum fjárfestingum í fasteignageiranum.